作爲全球商業地產的幕後玩家，麥當勞賣香港商鋪不是新聞，（不然你以爲它真的是on QQ賣巨無霸嗎？），最近聽到的是大河道鋪位招標，但是過去一年，這個快餐業巨子，已經身體力行賣出超過10間鋪位。
仔細看過去交易，大多數都是低於標價10-20%賣出，而且伴隨10年或以上租約。當然，麥當勞也不預期物業會按照標價百分百賣出，折價是預料之中，只可以說賣價不會不合理。而且，大部分鋪位是多年前購入，交易邏輯實屬賺（大）頭蝕（小）尾。
有趣的是這個長期租約，給予買家6-7%的平均回報。如果非常直綫去看，等於麥當勞10年後會把物業總價的70%回贈給買家，買家如果把每年收到的租金投資4%年回報率的項目，回本年期甚至更短。乍看之下，買家穩賺不賠。
然而，直綫思維往往有缺陷，因爲這種看法忽略了商鋪價值的潛在貶值風險。試想，麥當勞作爲商鋪市場的巨鰐，并且提供了10年的現金流給買家，售出項目的回報率尚且要拉高到6-7%。現在香港一般商舖的平均租金回報率普遍介乎 3.5% 至 4.5%，遠未達到 7% 的水平。在租金收入保持不變的前提下，若要將市場價格重估至 7% 的回報率，現時的商舖價格需要再下跌 35% 至 50%。
那麽如果是普通商鋪，沒有長期租約的，所需回報率豈不是更多？連麥當勞這種「零違約風險、10–20 年超長鐵約」的頂級資產都要求 6% 至 7% 的回報率，那麼沒有長約、租客隨時倒閉退租、需要面對空置期和維修費的普通商鋪，理論上要求的風險回報率應該高達 8% 至 10% 以上。
但香港普通商鋪業主很多是早期低價買入、無按揭壓力的個人投資者。他們寧願將舖位長期空置或大幅降租，也不願以 8% 回報對應的「半價」大幅拋售，導致市場成交極度冰封。
但是普通商鋪並非沒有 8%–10% 回報，而是只發生在被銀行逼倉的「銀主盤」或急需套現的斷供賣家身上。近年不少被接管的散戶舖位，成交價比高峰期暴跌 60% 至 70%，折算後的租金回報率其實已正式達到了 7%–9% 的水平。
目前九龍西街舖（包括某些擁有全新設施與文青街區光環的新項目）的掛牌或成交回報率仍停留在 3.8% - 4.2% 的虛高水平（業主靠降租硬撐，拒絕切實降價）。若要將回報率還原至合理的 8.5% - 9.5%，九龍西商鋪價值需要腰斬。九龍西作為傳統零售重鎮，正承受高鐵北上與本地消費力流失的最前線衝擊。如果高息環境持續、且港人北上及消費模式轉型無法逆轉，普通散戶商鋪若要吸引新資金入場，價格就必須繼續下修正，直至回報率補跌至比麥當勞更高的 8%–10% 心理關口為止。
那麽，我相信可以解釋爲什麽我們今天依然糾結於簽名的法律問題上。相信一切有最好安排。（僞人mode)
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